今年地產債發行1400億，二季度政策加碼下高票息地產債迎估值修復窗口

近期土拍市場熱度不減，疊加多地密集出臺購房補貼新政，市場對“穩樓市”的信心提升。此外，近日多家發債房企年報數據出爐，顯示虧損狀況有所改善，行業風險出清速度有所加快。

業內人士表示，上述這些因素或推動地產債估值修復，估值波動風險相比其他產業債的劣勢可能在縮小。相比其他行業，地產債的收益率較高，隨著政策加碼，其信用利差預計將迎來修復機會。

財聯社據媒體數據統計，今年以來地產債發行170只合計1400.07億元，凈融資-2,986.15億元，發行主體多為央國企大型房企。從整體存量來看，據華西固收團隊統計，隨著地產債供給結構主體向央國企轉變，目前央國企地產債余額約9547億元，占比已高達87%，行業風險出清臨近尾聲。

以時間換空間，房企經營狀況逐步改善

目前，部分發債房企年報數據出爐，顯示虧損狀況有所改善。

比如，碧桂園地產集團有限公司（簡稱碧桂園）和深圳市龍光控股有限公司(簡稱龍光控股），前者年度凈利潤為-110.54億元，同比虧損大幅縮窄91.23%；后者年度凈利潤為-76.29億元，同比虧損縮窄也達到15.04%。

財聯社注意到，該兩家債務高企的房企近期均就債務重組方案也取得了一定階段性成果。

如碧桂園今日披露，公司已與境外債專案小組部分成員協定并簽署重組支持協議主要條款，占現有債券債務本金總額的29.9%，按碧桂園公布的最新數據，本次重組本金連同相關所有應計未支付利息（包括違約利息、計劃索償額），整體未償還本金總額約140.74億美元，而龍光控股此前已就其219.62億元境內債，提供了折價購回、資產抵債、債轉股、特定資產和全額展期留債等五個選項供投資人選擇。

分析人士表示，2025年“穩住樓市”是政府的重要目標，政策層面對房企偏利好，通過以時間換空間的方式，房企債務重組方案逐步落地，地產債整體違約風險也在下降。

高票息地產債迎估值修復窗口

今年以來，地產債供給主體向央國企轉變，從債券投資角度而言，風險或得以緩釋。

數據顯示，今年以來地產債發行170只合計1400.07億元，凈融資-2,986.15億元，發行主體多為央國企大型房企。

據華西固收團隊統計，目前央國企地產債余額約9547億元，占比已高達87%，境內債未出險且有存量債的民企和公眾企業僅剩16家，行業風險出清或臨近尾聲。

不少機構人士指出，房地產新周期開啟的信號或已經出現，從往年來看，4月地產數據往往表現出季節性回落，若要托住當前來之不易的市場形勢，一鼓作氣支持房地產“止跌回穩”，二季度出臺更多政策助力是合理的。

“這對于地產債利差修復帶來利好”，華西固收分析師姜丹表示。在姜丹看來，地產債信用利差的修復往往需要三個條件，最關鍵的是政策放松和支持，其次是風險事件平息和地產銷售回暖。從歷史上看，2022年11月推出支持房企融資的“三支箭”政策，2022年12月至2023年5月中旬，伴隨理財贖回潮后信用債修復，地產債信用利差均迎來利差修復機會。

“地產債供給縮量的稀缺性，地產債估值波動風險相比其他產業債的劣勢可能在縮小，相比其他行業，地產債的收益率水平較高，目前收益率集中在2.2%-3%區間”，姜丹表示，且地產債發行以3年期及以內品種為主，久期風險也比較可控，挖掘性價比抬升。

(關鍵字：地產)